01
מדרגות מס נמוכות
אם לנישום היו שנים עם הכנסות נמוכות, חלק השבח המיוחס לאותה שנה ימוסה לפי מדרגות המס הנמוכות שלו — החל מ-10% — במקום ב-25% קבוע.
- תקופת אבטלה
- שנת שבתון
- חופשת לידה מוארכת
- לימודים לתואר
שירותי המשרד / מיסוי נדל״ן
מיסוי נדל״ן
בעסקת נדל״ן, המס הוא חלק מהעסקה.
עסקאות נדל״ן בישראל מלוות כמעט תמיד בחבויות מס משמעותיות. בין אם אתם מוכרים נכס ברווח ובין אם אתם מחזיקים בנכס מניב — תכנון מס נכון יכול להיות ההבדל בין עסקה רווחית להפסד כואב ומיותר.
- מכירת נכס ברווח
- החזקת נכס מניב
- השכרת דירת מגורים
- השכרת נכס מסחרי
ARCHITECTURE × TAX × DATA
מכירה
מס שבח
השכרה
מגורים / מסחרי
01מפת מיסוי נדל״ן
לא כל נכס ממוסה באותה הדרך
אותו נכס יכול ליצור חבות מס שונה לחלוטין — בהתאם לסוג הנכס, אופן השימוש בו והפעולה שמבצעים. המפה שלהלן היא ניווט בלבד: היא מובילה לפרק המתאים בעמוד, ואינה קובעת את חבות המס שלכם.
יש לכם נכס — מה אתם עושים איתו?
יש לכם נכס — מה אתם עושים איתו?
02מס שבח
מכירת נכס — ומה קורה למס על השבח?
כשאתם מוכרים נכס נדל״ן — בהנחה שאינו פטור ממס — במחיר גבוה יותר מהסכום שרכשתם אותו, אתם נדרשים במס שבח על הרווח שלכם.
מכיוון שכל הרווח נרשם לזכותכם בשנת המכירה בלבד, אתם נדרשים בתשלום מס בגובה של 25% מהרווח הריאלי באותה שנה.
כאן נכנסת אפשרות נוספת שחשוב להכיר.
רכישת הנכס
מכירת הנכס
השבח
25%
מהרווח הריאלי — בשנת המכירה, כשכל הרווח נרשם לזכותכם באותה שנה בלבד
03פריסת מס שבח
סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין
פריסת מס שבח — במקום להסתכל רק על שנת המכירה
החוק מאפשר לפצל את הרווח ממכירת הנכס ולפרוס אותו באופן וירטואלי — כאילו הרווחתם אותו בחלקים שווים לאורך תקופה של עד 4 שנים (או תקופת הבעלות על הנכס, הקצרה מביניהן), המסתיימת בשנת המכירה.
במקום לשלם 25% קבוע על כל הסכום, קיימת הזכות למיסוי לפי המס השולי על הרווח. כך שאם באותן שנים היו לכם הכנסות נמוכות, נקודות זיכוי שלא ניצלתם, או שהייתם בני 60 ומעלה — הנהנים ממדרגות מס ראשוניות נמוכות יותר — מס השבח שלכם יכול לרדת דרמטית.
ללא פריסה
שנת המכירה
כל השבח
עם פריסה
עד 4 שנים המסתיימות בשנת המכירה
01
02
03
04
פריסה וירטואלית לצורכי מס
הפריסה היא לצורכי חישוב המס בלבד — תמורת המכירה אינה מחולקת בפועל בין השנים.
03·1מנגנוני החיסכון
איפה עשוי להיווצר החיסכון?
החיסכון נובע מניצול אלמנטים בשומה האישית שלכם בשנים שקדמו למכירה.
02
גיל 60 ומעלה
לפי סעיף 121 לפקודת מס הכנסה, מי שמלאו לו 60 נהנה ממדרגות מס ראשוניות מופחתות גם על הכנסה שאינה מיגיעה אישית, כמו שבח מקרקעין. במידה ואתם נכללים תחת אוכלוסייה זו, פריסה כמעט תמיד מייצרת הטבת מס דרמטית.
- סעיף 121 לפקודה
- הכנסה שאינה מיגיעה אישית
03
נקודות זיכוי שלא נוצלו
אם לנישום לא היו מספיק הכנסות כדי לנצל את נקודות הזיכוי שלו בשנים עברו — השבח המיוחס לאותן שנים יספוג את נקודות הזיכוי ויקטין את חבות המס למדינה.
- תושבות
- ילדים
- תואר
04
קיזוז הפסדים
אם בשנת הפריסה הרלוונטית היו לנישום הפסדי הון מניירות ערך או מעסקים אחרים, ניתן לקזז אותם כנגד השבח המיוחס לאותה שנה.
- הפסדי הון מניירות ערך
- הפסדים מעסקים אחרים
⚠ מלכודות ואותיות קטנות
פריסת מס שבח היא אפשרות לבדיקה — לא הבטחה לחיסכון.
- כדי ליהנות מהפריסה, הנישום חייב להגיש דוחות שנתיים למס הכנסה — טופס 1301, דוח שנתי — עבור כל אחת משנות הפריסה.
- לא ניתן להסתפק בשומה עצמית מול מיסוי מקרקעין.
- פריסת מס שבח אינה מבוצעת אוטומטית — יש לדרוש אותה באופן אקטיבי.
- יש לבצע סימולציית מס מדויקת עם איש מקצוע כדי לוודא שהפריסה אכן משתלמת ואינה מעלה את גובה המס.
פריסה מזיקה
פריסה עלולה דווקא להזיק אם היא מקפיצה את הנישום למדרגת מס גבוהה יותר בשנים שבהן הכנסתו גבוהה ממדרגת המס של 25%.
תושבי חוץ
תושב חוץ זקוק לאישור מיוחד ולתנאים מחמירים כדי לבצע פריסה, שכן בדרך כלל אין לו מדרגות מס רגילות או נקודות זיכוי בישראל.
SELL/HOLD
04דירה להשכרה
לא מוכרים? גם הכנסה משכירות דורשת בחירת מסלול.
המחוקק הישראלי יצר הפרדה מוחלטת והטבות שונות לשוק הנדל״ן למגורים, כדי לעודד היצע דירות להשכרה — תוך שמירה על גישה קשוחה ומסחרית לחלוטין כלפי נכסים מניבים אחרים. הטיפול המיסויי שונה מהיסוד בין דירת מגורים לבין נכס מסחרי / עסקי.
04·1תנאי הסף
מתי נכס נכנס לעולם המיסוי של דירת מגורים?
כדי להיכנס למסגרת ההטבות הספציפיות של עולם המגורים, רשות המסים בוחנת שני תנאים מצטברים לפי החוק.
01
ייעוד ושימוש
הדירה מיועדת ומשמשת למגורים וכוללת את התשתיות הבסיסיות למחיה — מטבח, שירותים ומקלחת — והיא מושכרת לאנשים פרטיים לצרכי מגורים בלבד.
- מטבח
- שירותים
- מקלחת
02
זהות השוכר
השוכר חייב להיות אדם פרטי. קיימת הבחנה ספציפית גם לחריגים — גוף ציבורי מאושר שעיקר פעילותו היא למטרת דיור, או עמותה ספציפית לדיור סוציאלי.
נכס
שימוש למגורים
זהות השוכר
בחינת מסלולי מיסוי למגורים
05שלושה מסלולי מיסוי
דירת מגורים להשכרה — שלושה מסלולי מיסוי
כאשר מדובר בדירת מגורים המושכרת ליחיד (ולא לחברה), למשכיר עומדים שלושה מסלולים לבחירה בכל שנת מס. אין מסלול שהוא הטוב ביותר באופן גורף — הבחירה נבחנת לפי הנתונים.
05·1מסלול הפטור
01 / מסלול הפטור המלא או החלקי
5,654 ₪
תקרת הכנסה חודשית — נכון לשנת 2026
פטור מלא מוענק עד תקרת הכנסה חודשית זו. עד לתקרה אתם פטורים לחלוטין ממס ואינכם חייבים בהגשת דיווח לרשות המסים.
מנגנון השחיקה
אם שכר הדירה גבוה מהתקרה, הפטור לא נעלם מיד אלא ״נשחק״.
- 01שכר דירה
- 02− תקרת הפטור
- 03= הסכום העודף
- 04הפחתת העודף מתקרת הפטור
- 05= הפטור החדש
השאר חייב במס לפי מדרגות המס השולי להכנסות פאסיביות — שאינן מיגיעה אישית. נישום מעל גיל 60 — לפי המדרגות המופחתות.
05·2מסלול המס המופחת
02 / מסלול המס המופחת
10%
מס מהשקל הראשון על הברוטו
הכנסה ברוטו
10%
מס
ללא ניכוי הוצאות
במסלול זה אין אפשרות לנכות כלל הוצאות.
מועד התשלום
30 בינואר של השנה העוקבת
התשלום נדרש לביצוע עד מועד זה. אחרת מתחילים לצבור ריבית והצמדה ממועד זה ועד מועד התשלום בפועל.
מתי המסלול עשוי להתאים
בחירה במסלול זה עדיפה כאשר אין הוצאות משמעותיות וכאשר המס השולי של הנישום גבוה. אין בכך קביעה שהמסלול מתאים לכל נישום.
החל משנת 2023
משכירים דירה אחת ושוכרים דירה אחרת למגורים?
בעלי דירה יחידה אשר משכירים אותה ובמקביל שוכרים דירה אחרת למגוריהם רשאים לקזז את הוצאות השכירות מהכנסות השכירות — ובכך להתמסות אך ורק על היתרה.
גובה ההפחתה המתאפשרת
7,500 ₪
לחודש
או
90,000 ₪
לשנה
05·3מסלול מדרגות המס
03 / מסלול מדרגות המס הרגיל
המסלול הריאלי: משלמים מס לפי מדרגת המס השולי של המשכיר — מדרגות מס הכנסה להכנסות פאסיביות, שאינן מיגיעה אישית — על הרווח הנטו.
הכנסות משכירות
− הוצאות מותרות
= רווח נטו
מדרגת המס הראשונה מתחילה ב־
31%
להכנסות פאסיביות. נישום מעל גיל 60 — לפי המדרגות המופחתות.
הוצאות לייצור ההכנסה המותרות בניכוי
במסלול זה מותר לנכות את כל ההוצאות לייצור ההכנסה:
- 01פחת על הדירה — בדרך כלל 2% משווי הדירה המתואם לפי תקנות מס הכנסה
- 02ריבית על המשכנתא שנלקחה לרכישת הדירה
- 03שכר טרחה לרואה חשבון
- 04שכר טרחה לעורך דין
- 05שכר טרחה למתווך
- 06תיקונים שוטפים
שיעור הפחת לדירה מושכרת למגורים נקבע בתקנות מס הכנסה. לתקנות מס הכנסה בנוגע לשיעור פחת לדירה מושכרת למגורים
05·4שילוב בין מסלולים
יש יותר מדירה אחת? לא בהכרח חייבים לבחור מסלול אחד לכולן.
בעלי מספר דירות למגורים רשאים לבחור במסלול מס נפרד לכל דירה מושכרת — כגון שילוב בין פטור חלקי למס של 10%. פרקטיקה זו מאפשרת בחירת מסלול מותאם אישית לכל נכס ועשויה להוביל לחיסכון ניכר במס.
דירה A
פטור / חלקי
דירה B
10%
דירה C
מסלול רגיל
ההמחשה שלמעלה מדגימה את עצם האפשרות לשלב מסלולים בין דירות — ואינה המלצה לבחירת מסלול כזה או אחר.
06נכס מסחרי
ומה קורה כשהנכס אינו למגורים?
חנות, משרד, אולם, מחסן — ולעיתים אפילו דירה שמושכרת לחברה — נמצאים בעולם מיסוי אחר.
ברגע שהנכס מוגדר כחנות, משרד, אולם, מחסן, או אפילו דירת מגורים שמושכרת לחברה מסחרית — למשל משרד הייטק ששוכר דירה בבניין מגורים — כללי המשחק משתנים ועלולים להיות מורכבים יותר.
דירת מגורים
אפשרות לבחינת מסלולים ייעודיים — פטור מלא או חלקי, 10%, או מסלול מדרגות המס הרגיל.
נכס מסחרי / עסקי
מיסוי ריאלי מהשקל הראשון — ללא ״פטור״ וללא ״מסלול מופחת של 10%״.
06·1שכבות המיסוי
נכס מסחרי — חמש שכבות מס שצריך לראות יחד
01
מס הכנסה
מיסוי מהשקל הראשון
אין מושג כזה ״פטור״ או ״מסלול מופחת של 10%״. ההכנסה ממוסה במסלול ריאלי בלבד — הכנסות פחות הוצאות מותרות בניכוי.
02
מדרגת המס
31%+
על פי סעיף 121(א) לחוק, שיעור המס על הכנסה שאינה מיגיעה אישית — כמו שכירות נכס מסחרי — יתחיל תמיד מ-31% לפחות. היוצא מן הכלל היחיד הוא אם למשכיר מלאו 60 שנה, שאז הוא זכאי להתחיל ממדרגת המס הראשונה (10%).
03
מע״מ
השכרה מסחרית היא ״עסקה״
השכרת נכס מסחרי מהווה ״עסקה״ לפי חוק מע״מ. המשכיר מחויב לפתוח תיק מע״מ — עוסק מורשה או פטור/זעיר בהתאם למחזור — לגבות מע״מ מהשוכר ולהעביר אותו למדינה, תוך הפקת חשבוניות מס כחוק.
04
ביטוח לאומי
עלולה להיחשב הכנסה פאסיבית
הכנסה משכירות מסחרית עלולה להיחשב כהכנסה פאסיבית (״הכנסה שאינה מעבודה״) החייבת בדמי ביטוח לאומי וביטוח בריאות מעל תקרה מסוימת.
05
פחת
סוגיה קריטית
בנכסים מסחריים, חישוב הפחת — הבלאי של הנכס המותר לניכוי מהמס — הוא קריטי, כיוון ששיעורי הפחת על מבנים מסחריים או תעשייתיים שונים ולעיתים גבוהים יותר מאשר בדירות מגורים, מה שמאפשר להקטין את הרווח החייב במס בצורה חוקית.
אותו עולם נדל״ן. כללי מס שונים.
תמצית בלבד — הפירוט המלא מופיע בפרקים שלמעלה.
07בדיקה מקצועית
לא מתחילים באחוז המס. מתחילים בנכס ובנתונים.
01
מה הפעולה?
מכירה / השכרה
02
מה סוג הנכס?
מגורים / מסחרי
03
מה הנתונים?
הכנסות, הוצאות, שנות החזקה ומאפייני הנישום
04
אילו מסלולים רלוונטיים?
בחינה לפי התנאים שבחוק ובתקנות
05
סימולציה
בחינת התוצאה לפני קבלת החלטה
מיסוי נדל״ן
יש לכם נכס? לפני שמוכרים, משכירים או בוחרים מסלול מס — בודקים את התמונה המלאה.
מיסוי נדל״ן מושפע מסוג הנכס, אופן השימוש בו, ההכנסות, ההוצאות ונתוני הנישום. בדיקה מקצועית מראש מאפשרת להבין אילו מסלולים רלוונטיים ומה המשמעות הכלכלית של כל אחד מהם.
שירותים קשורים